Między uzgodnieniem warunków a podpisaniem aktu notarialnego często mija kilka tygodni - czas na decyzję banku, przygotowanie dokumentów czy przeprowadzkę sprzedającego. Umowa przedwstępna sprawia, że ten czas jest bezpieczny dla obu stron: zobowiązuje je do zawarcia umowy sprzedaży na ustalonych warunkach. Warto wiedzieć, jak ją dobrze przygotować.

Forma pisemna czy notarialna

Umowę przedwstępną można zawrzeć na piśmie albo w formie aktu notarialnego - i ta różnica ma znaczenie.

  • Forma pisemna - jeśli jedna ze stron uchyli się od zawarcia umowy sprzedaży, druga może dochodzić przede wszystkim odszkodowania za to, że liczyła na jej zawarcie, np. zwrotu poniesionych kosztów.
  • Forma aktu notarialnego - daje tzw. skutek silniejszy: druga strona może dochodzić przed sądem zawarcia samej umowy sprzedaży. Pozwala też wpisać roszczenie kupującego do księgi wieczystej, dzięki czemu jest ono skuteczne także wobec osób, które nabyłyby prawa do nieruchomości później.

Przy nieruchomościach o wysokiej wartości, długim okresie do umowy końcowej czy wpłacie znacznej kwoty forma notarialna jest zwykle rozsądniejszym wyborem. Taksa notarialna za umowę przedwstępną jest niższa niż za umowę sprzedaży.

Zadatek czy zaliczka

To najczęściej mylone pojęcia, a ich skutki są zupełnie różne.

  • Zadatek - jeśli umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku z powodu kupującego, sprzedający może od umowy odstąpić i zatrzymać zadatek. Jeśli z powodu sprzedającego - kupujący może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy umowa sprzedaży zostanie zawarta, zadatek zalicza się na poczet ceny. Gdy do transakcji nie dojdzie z przyczyn, za które nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie, zadatek wraca do kupującego.
  • Zaliczka - to po prostu część ceny zapłacona z góry. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi, niezależnie od tego, która strona się wycofała.

Zadatek mocniej dyscyplinuje obie strony. Jego wysokość strony ustalają same - ważne, by była zapisana wprost, a słowo „zadatek” albo „zaliczka” użyte świadomie.

Co powinno znaleźć się w umowie

  • dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, pomieszczenia przynależne i miejsce postojowe;
  • cena, sposób i terminy zapłaty, w tym część finansowana kredytem;
  • termin zawarcia umowy sprzedaży;
  • zadatek lub zaliczka - wysokość i termin wpłaty;
  • termin i warunki wydania nieruchomości, stan, w jakim zostanie przekazana, oraz wyposażenie, które w niej zostaje;
  • zapewnienia sprzedającego o stanie prawnym - braku obciążeń, zaległości w opłatach i zameldowanych osób - albo sposób, w jaki zostaną usunięte przed umową końcową;
  • podział kosztów transakcji.

Termin - czego pilnować

Najlepiej wpisać konkretną datę umowy sprzedaży, z rozsądnym zapasem na formalności. Jeśli termin nie zostanie określony, trzeba go wyznaczyć w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej - po tym czasie nie można już żądać zawarcia umowy sprzedaży. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa sprzedaży miała zostać zawarta.

Kredyt hipoteczny

Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, warto zapisać, co się stanie, gdy bank odmówi finansowania - na przykład zwrot zadatku w takiej sytuacji. Bank zwykle prosi o umowę przedwstępną już na etapie wniosku, a termin umowy końcowej powinien uwzględniać czas jego rozpatrzenia.

Spokojna transakcja

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna to mniej niespodzianek przy akcie notarialnym. Pomagamy uzgodnić jej warunki, sprawdzamy dokumenty i prowadzimy transakcję aż do przekazania kluczy - tak, by obie strony wiedziały, czego się spodziewać. O tym, co przygotować przed sprzedażą, piszemy w poradniku Dokumenty potrzebne przy sprzedaży nieruchomości.

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej.