Decyzja o sprzedaży to nie tylko cena i termin, ale też podatek. Dobra wiadomość: w wielu przypadkach sprzedaż nieruchomości jest z niego zwolniona. Warto jednak dokładnie sprawdzić swoją sytuację przed podpisaniem umowy - czasem od tego zależy nawet wybór daty transakcji.

Zasada pięciu lat

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości płaci się wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana. Ta sama zasada dotyczy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Przykład: mieszkanie kupione w marcu 2022 roku można sprzedać bez podatku od 1 stycznia 2028 roku. Pięć lat liczy się od końca 2022 roku, a nie od dnia zakupu.

Spadek i darowizna

Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie termin liczy się od końca roku, w którym nastąpiła darowizna. Przy spadku - od końca roku, w którym nieruchomość nabył spadkodawca. Dzięki tej zasadzie wielu spadkobierców może sprzedać odziedziczone mieszkanie bez podatku od razu po przeprowadzeniu spraw spadkowych.

Ile wynosi podatek

Podatek wynosi 19% dochodu. Dochód to w uproszczeniu różnica między przychodem a kosztami:

  • przychód - cena sprzedaży pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. wynagrodzenie pośrednika czy koszty notarialne poniesione przez sprzedającego;
  • koszty - udokumentowana cena zakupu oraz nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, np. remont potwierdzony fakturami.

Przy nieruchomości ze spadku lub z darowizny kosztem może być m.in. zapłacony podatek od spadków i darowizn przypadający na tę nieruchomość.

Ulga mieszkaniowa

Nawet jeśli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat, dochód może być zwolniony z podatku, jeśli pieniądze ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe - w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Takim celem jest m.in. zakup innego mieszkania lub domu, budowa domu czy spłata kredytu zaciągniętego na te cele.

Zwolnienie działa proporcjonalnie: jeśli na cele mieszkaniowe zostanie wydana połowa przychodu, zwolniona będzie połowa dochodu. Szczegółowe warunki ulgi są precyzyjnie określone w przepisach, dlatego przy jej planowaniu warto skonsultować się z doradcą podatkowym.

Rozliczenie

Sprzedaż przed upływem pięciu lat wykazuje się w zeznaniu PIT-39, składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W zeznaniu deklaruje się także zamiar skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Zeznanie składa się również wtedy, gdy podatek ostatecznie nie wyjdzie - na przykład dzięki uldze albo przy sprzedaży ze stratą.

Kupujący też płaci - ale inny podatek

Na rynku wtórnym kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - 2% wartości rynkowej, pobierany przez notariusza przy akcie. Osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom mogą być z niego zwolnione. Na rynku pierwotnym PCC nie ma - podatek VAT jest wliczony w cenę.

Zanim podpiszesz umowę

Jeśli do upływu pięciu lat zostało niewiele czasu, warto rozważyć późniejszy termin aktu notarialnego - umowa przedwstępna pozwala zaplanować go z wyprzedzeniem. Przy bardziej złożonych sytuacjach - współwłasności, podziale majątku czy nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą - dobrze jest skonsultować się z doradcą podatkowym. Chętnie pomożemy ułożyć harmonogram transakcji tak, by uwzględniał także te kwestie.

Tekst przedstawia ogólne zasady dotyczące osób prywatnych, ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej.