Cena to pierwsza rzecz, którą widzi kupujący, i pierwsza decyzja, która przesądza o przebiegu sprzedaży. Zbyt wysoka sprawia, że oferta miesiącami czeka na właściwą osobę. Zbyt niska - że część wartości nieruchomości zostaje na stole. Dobra wycena nie jest więc kwestią intuicji, tylko starannej analizy. Wyjaśniamy, jak ją przygotowujemy.

Cena ofertowa a cena transakcyjna

Ogłoszenia na portalach pokazują, ile chcą otrzymać sprzedający - nie to, ile ostatecznie płacą kupujący. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną bywa znacząca, zwłaszcza w segmencie premium, w którym każda nieruchomość jest inna. Dlatego wycena opiera się przede wszystkim na cenach, za które podobne mieszkania rzeczywiście zmieniły właściciela - takie dane gromadzi rejestr cen nieruchomości prowadzony na podstawie aktów notarialnych - oraz na wiedzy o tym, co dzieje się na rynku dziś.

Na czym polega analiza porównawcza

Analiza porównawcza rynku zestawia Twoją nieruchomość z mieszkaniami, które w ostatnim czasie sprzedały się w tej samej okolicy, oraz z tymi, które konkurują z nią teraz. Porównujemy je cecha po cesze i oceniamy, które różnice podnoszą wartość, a które ją obniżają. Z takiego zestawienia wynika przedział ceny i rekomendacja - z uzasadnieniem, które możesz sprawdzić.

Co wpływa na wartość mieszkania

  • Lokalizacja w skali ulicy, nie dzielnicy - widok, sąsiedztwo parku, cicha strona budynku czy odległość od metra potrafią różnicować ceny w obrębie kilku kwartałów.
  • Budynek - przedwojenna kamienica, modernistyczny dom z lat 30. i nowy apartamentowiec to różni kupujący i różne oczekiwania. Liczą się stan części wspólnych, winda, garaż i to, jak działa wspólnota.
  • Piętro, światło i układ - ustawne pomieszczenia, wysokość sufitów, wystawa okien i rozdzielenie strefy dziennej od nocnej często ważą więcej niż sam metraż.
  • Standard i stan techniczny - jakość wykończenia, instalacje, okna i to, czy mieszkanie jest gotowe do wprowadzenia.
  • Przestrzeń na zewnątrz - balkon, taras czy ogród to w mieście rzadkość, za którą kupujący są gotowi zapłacić.
  • Stan prawny - odrębna własność z księgą wieczystą, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy hipoteka do spłaty wpływają na krąg kupujących i tempo transakcji.

Wycena agenta a operat szacunkowy

Wycena przygotowana przez agenta to rekomendacja ceny rynkowej - tego, za ile nieruchomość realnie da się sprzedać i w jakim czasie. Operat szacunkowy to formalny dokument sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego, potrzebny m.in. bankowi przy kredycie hipotecznym, w sprawach sądowych czy przy podziale majątku. To dwa różne narzędzia i oba bywają przydatne.

Nieruchomości wyjątkowe

Im bardziej unikalna nieruchomość - willa w historycznej kolonii, apartament z tarasem na ostatnim piętrze, mieszkanie z zachowanymi detalami w kamienicy - tym mniej bezpośrednich porównań. Większe znaczenie ma wtedy znajomość lokalnego rynku, rozmowy z kupującymi i doświadczenie w podobnych transakcjach. Czasem rozsądną drogą jest też sprzedaż off market - dyskretne przedstawienie nieruchomości wybranym klientom.

Cena to także strategia

Pierwsze tygodnie oferty są najważniejsze - wtedy nieruchomość budzi największe zainteresowanie. Dobrze ustalona cena, staranne przygotowanie wnętrza i przemyślana prezentacja działają razem. Dlatego wycena jest u nas początkiem planu sprzedaży, a nie samą liczbą: obejmuje rekomendację ceny, sposób prezentacji i decyzję o sprzedaży otwartej lub off market.

Chcesz wiedzieć, ile jest warta Twoja nieruchomość? Zgłoś ją - przygotujemy bezpłatną wycenę i strategię sprzedaży.